Modlińska 164 Warszawa: adres, dojazd i usługi

Modlińska 164 w Warszawie to adres na Białołęce, przy głównej arterii wylotowej na północ. Działa tu obiekt handlowo-usługowy — salon rowerowy Sprint-rowery, nie urząd. Dojazd jest wygodny samochodem, autobusem ZTM lub od węzła Trasy Toruńskiej. Przed wizytą potwierdź godziny otwarcia u operatora, bo zmieniają się sezonowo.

Dokładna lokalizacja i dane administracyjne ul. Modlińskiej 164

Ul. Modlińska 164 to adres w Warszawie, na Białołęce. Sama Modlińska należy do najważniejszych arterii prawobrzeżnej części miasta — prowadzi z rejonu Żerania na północ, w stronę Jabłonny i Modlina, i jest jedną z głównych dróg wylotowych stolicy. Ten adres wypada więc traktować jako punkt na trasie tranzytowej przez dzielnicę, a nie jako lokalizację w ścisłym centrum.

• Adres: ul. Modlińska 164, Warszawa
• Dzielnica: Białołęka
• Miasto i województwo: Warszawa, mazowieckie
• Typ nieruchomości: obiekt handlowo-usługowy, nie budynek administracji publicznej
• Operator obiektu: salon rowerowy Sprint-rowery — marka obecna na polskim rynku od ponad 30 lat

Pod tym numerem działa obiekt usługowy, nie urząd ani instytucja publiczna, więc „godziny urzędowania" nie mają tu zastosowania. Placówka funkcjonuje w rytmie handlowym — przed planowaną wizytą warto potwierdzić godziny otwarcia u operatora, bo zmieniają się sezonowo, a najbezpieczniej sprawdzić je u źródła.

Komunikacyjnie lokalizacja jest wygodna przede wszystkim dla kierowców: Modlińska ma szeroki przekrój jezdni, a przy obiektach usługowych nie brakuje miejsc parkingowych. Wzdłuż ulicy kursuje też komunikacja miejska, łącząca Białołękę z pozostałymi częściami Warszawy. Otoczenie to w przewadze zabudowa usługowo-magazynowa oraz osiedla mieszkaniowe — typowy krajobraz tego fragmentu dzielnicy.

Dojazd samochodem i transport publiczny z okolic Modlińskiej 164

Niezależnie od tego, z której części Warszawy ruszasz, najprościej potraktować ul. Modlińską jako główną oś dojazdu — numer 164 leży bezpośrednio przy niej, na terenie Białołęki, więc nawigację wystarczy ustawić na sam adres.

• Od centrum i Pragi: kierunek północny ul. Modlińską, prosto, bez zjeżdżania w boczne uliczki osiedlowe.
• Od północy (Jabłonna, Legionowo, Modlin): trasa wylotowa w stronę Warszawy prowadzi wprost na ten odcinek — to naturalny ciąg dojazdowy.
• Od wschodu i zachodu: najwygodniej przez Trasę Toruńską (S8) i węzeł Modlińska, z którego wjazd na samą ulicę jest już krótkim odcinkiem.

Komunikację publiczną obsługują przystanki autobusowe rozłożone wzdłuż całej Modlińskiej — praktyczne rozwiązanie, jeśli chcesz dojechać bez szukania miejsca do zaparkowania. Autobusy ZTM zatrzymują się na kilku przystankach w pobliżu numeru 164 i pozwalają przesiąść się w kierunku innych części Białołęki oraz Pragi. Dla podróżujących z północy alternatywą jest kolej — pociągi SKM i Kolei Mazowieckich na linii legionowskiej, z ostatnim odcinkiem pokonywanym autobusem.

Wskazówka praktyczna: w godzinach szczytu kierunek ruchu wyraźnie się różnicuje — rano korkuje się jezdnia w stronę centrum, po południu w stronę Jabłonny. Poza tymi oknami czasowymi, a szczególnie w weekendy, dojazd tym odcinkiem Modlińskiej jest zwykle płynny.

Otoczenie ul. Modlińskiej 164: usługi, sklepy i punkty orientacyjne

Bezpośrednie sąsiedztwo ul. Modlińskiej 164 w Warszawie to pas Białołęki, w którym usługi biorą górę nad funkcją mieszkaniową. Ciąg obiektów nastawionych na obsługę zmotoryzowanych i rowerzystów: punkty handlowe, warsztaty, magazyny i lokale usługowe ustawione wzdłuż arterii. Wniosek jest jeden — większość spraw załatwisz w obrębie jednego odcinka ulicy, bez krążenia po osiedlowych drogach w głębi kwartałów.

Najmocniejszym punktem tego fragmentu dzielnicy jest salon Sprint-rowery. Na wystawie stoi 700 rowerów, więc wizyta „tylko popatrzeć" zwykle się wydłuża. W ofercie są szosówki Trek Domane i Trek Madone, górski Trek Fuel EX oraz gravelowy Trek Checkpoint — przekrój tego, czym jeździ się dziś po asfalcie, szutrach i leśnych duktach wokół Białołęki. Kto chce rower skrojony pod siebie, może skorzystać z Trek Project One, czyli personalizacji.

Ten sam adres obsługuje zaplecze serwisowe: przeglądy sezonowe i pogwarancyjne, naprawy bieżące, montaż akcesoriów oraz serwis rowerów elektrycznych. Jeśli rower jest twoim codziennym środkiem transportu po dzielnicy, usterkę załatwisz przy okazji jednego wyjazdu, zamiast rozdzielać to między kilka punktów w mieście.

• Usługi w otoczeniu: obiekty handlowo-usługowe i magazynowe wzdłuż jezdni, zabudowa mieszkaniowa dopiero w głębi kwartałów.
• Punkty orientacyjne: witryny, banery i szyldy ustawione przy samej ulicy — podczas przejazdu Modlińską od razu widać, czy mijasz już właściwy odcinek.
• Dla rowerzysty: wygodny punkt startowy na trasy wypadowe na północ, w stronę Jabłonny i Modlina.
• Praktyka: miejsca postojowe przy obiekcie ułatwiają wizytę z rowerem do serwisu albo po odbiór nowego.

Porównanie Modlińskiej 164 z pobliskimi adresami na Białołęce

Sam numer 164 nie istnieje w próżni — o jego praktycznej wartości decyduje sąsiedztwo. Zestawienie poniżej pokazuje, jak wypada na tle innych punktów Białołęki, gdy weźmie się pod uwagę trzy kryteria: dojazd, koszty i dostępne usługi.

Wniosek z tabeli jest czytelny: Modlińska 164 wygrywa tym, że łączy dostępność trasy wylotowej z zapleczem usługowym w jednym miejscu. Adresy w głębi Białołęki są tańsze, ale płaci się za to czasem dojazdu i koniecznością przesiadek. Odcinek południowy jest lepiej skomunikowany, lecz droższy i ciaśniejszy — trudniej tam o lokal z miejscem na cokolwiek większego niż witryna i zaplecze. Dla kogoś, kto szuka punktu obsługującego klientów z całej północnej Warszawy, kompromis oferowany przez numer 164 wypada najkorzystniej.

Rynek nieruchomości: najem i sprzedaż przy Modlińskiej 164

Rynek przy ul. Modlińskiej 164 w Warszawie rządzi się logiką trasy wylotowej, nie osiedla. Nie płaci się tu za prestiż adresu, tylko za metry z realnym dostępem do jezdni — i to ustawia zarówno stawki najmu, jak i ceny transakcyjne na Białołęce.

Popyt po stronie najmu generują firmy usługowe, magazynowe, warsztaty i handel. To najemcy, którzy zostają na lata, więc rotacja lokali jest mniejsza, a właściciel rzadziej ponosi koszt przestoju. Stawka za metr zależy przede wszystkim od:

• przeznaczenia działki w planie miejscowym i dopuszczalnej funkcji lokalu,
• powierzchni, wysokości i nośności hali oraz części biurowej,
• placu manewrowego, liczby miejsc postojowych i wygodnego wjazdu od strony Modlińskiej,
• stanu technicznego, dostępu do mediów i mocy przyłącza,
• możliwości podziału obiektu na mniejsze lokale, co wyraźnie poszerza grono potencjalnych najemców.

W sprzedaży dominują przedsiębiorcy szukający siedziby dla własnej firmy, rzadziej inwestorzy liczący na szybki zwrot. Wycena opiera się wtedy na dochodzie, jaki nieruchomość generuje, albo na koszcie odtworzenia — dlatego uporządkowane umowy najmu z działającymi firmami są tu atutem, który realnie podnosi cenę.

Atutem tego konkretnego adresu jest kotwica ruchu: funkcjonujący w obiekcie salon rowerowy z serwisem przyciąga klientów przez cały sezon. Sąsiednie lokale zyskują dzięki temu na atrakcyjności w oczach najemców detalicznych i usługowych, bo nie startują z pustą witryną.

Podaż lokali bezpośrednio przy arterii jest ograniczona, a Białołęka rośnie demograficznie. Przy rosnącym popycie trzyma to stawki na stabilnym, umiarkowanym poziomie — bez gwałtownych skoków, ale i bez przeceny. To rynek przewidywalny: trudniej tu o spektakularny wzrost, łatwiej o najemcę, który zostanie na dłużej.

Infrastruktura techniczna i dostępność mediów przy Modlińskiej 164

Ciąg ulicy Modlińskiej na Białołęce to jeden z lepiej uzbrojonych korytarzy usługowo-przemysłowych w tej części Warszawy. Media biegną tu wzdłuż samej arterii, więc podłączenie nieruchomości przy numerze 164 nie wymaga budowy wielokilometrowych odcinków — w praktyce skraca to czas adaptacji lokalu i obniża koszt inwestycji na starcie.

W standardzie dostępne są przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, sieć gazowa oraz energetyczna, a także teletechnika z możliwością podłączenia światłowodu. Dla najemców prowadzących działalność warsztatową i magazynową kluczowa jest jednak nie sama obecność mediów, a ich parametry:

• Moc przyłącza— im wyższa, tym szersze grono odbiorców, od drobnego handlu po serwis z kompresorem czy stacją ładowania.
• Ogrzewanie— kotły gazowe lub pompy ciepła; przy dużych kubaturach hali liczy się szczelność i koszt utrzymania temperatury.
• Drenaż i odwodnienie— Białołęka leży na terenach o wysokim poziomie wód gruntowych, więc sprawny odpływ i odwodnienie placu są tu realnym wymogiem.
• Wentylacja mechaniczna— bez niej trudno mówić o komforcie pracy w części warsztatowej.

Nie bez znaczenia pozostaje zaplecze komunikacyjne samej nieruchomości: plac manewrowy, liczba miejsc postojowych i bezkolizyjny wjazd od strony jezdni. To one decydują, czy obiekt obsłuży jednocześnie dostawy i klientów detalicznych, czy zablokuje się na pierwszym większym samochodzie dostawczym.

Bezpieczeństwo, jakość życia i sąsiedztwo Modlińskiej 164

Bezpieczeństwo przy ul. Modlińskiej 164 odbiera się jako wypadkową dwóch czynników: natężenia ruchu na arterii i stałej obecności ludzi w obiektach usługowych. Działający w budynku salon rowerowy z serwisem pracuje przez większość sezonu — ruch klientów, dostawy i obsługa rowerów elektrycznych sprawiają, że teren nie pustoszeje w środku dnia. To naturalny dozór, którego nie zastąpi żaden monitoring.

Białołęka pozostaje jedną z najbardziej zielonych dzielnic Warszawy, choć sam korytarz Modlińskiej jest tu wyjątkiem — to pasmo handlu, warsztatów i magazynów. Wystarczy jednak kilka minut w głąb, by znaleźć się wśród osiedlowej zieleni, ogrodów działkowych i nieurządzonych zieleńców ciągnących się w stronę Lasu Białołęckiego i Kanału Żerańskiego. Część najemców traktuje to jako argument przy rekrutacji: pracownicy chcą mieć gdzie wyjść na przerwę.

Codzienne życie osiedli wokół toczy się poza główną jezdnią — w ciągach ulic bocznych, gdzie mieszczą się sklepy, szkoły, przedszkola i przychodnie. Rano i po południu ruch koncentruje się na dowozach i dojazdach, wieczorem ulica wyraźnie się wycisza. Okolica jest więc „dzienna": aktywna za dnia, spokojna po godzinach pracy.

Na postrzeganie bezpieczeństwa tego konkretnego adresu składają się przede wszystkim:

• oświetlenie i utrzymanie pasa drogowego wzdłuż Modlińskiej,
• obecność stałych najemców — handlu i serwisu — przez cały rok,
• monitoring oraz ogrodzenie części podwórzowej i placu manewrowego,
• rozdzielenie ruchu pieszego od ciężkiego: przejścia z sygnalizacją i trasy w głębi kwartałów.

Checklist: najważniejsze informacje o ul. Modlińskiej 164 przed decyzją

Niezależnie od tego, czy tekst powstaje z myślą o najemcy, kupcu czy inwestorze, artykuł o ul. Modlińskiej 164 powinien domykać się listą danych, które czytelnik może sam zweryfikować. Poniższe punkty warto potraktować jako minimalny zakres researchu przed publikacją.

• Pełna identyfikacja nieruchomości— adres: ul. Modlińska 164, Warszawa, dzielnica Białołęka; numer działki i obręb ewidencyjny, powierzchnia zabudowy i terenu, rok oddania do użytku.
• Dojazd i orientacja w terenie— relacja do Trasy Toruńskiej i najbliższego zjazdu, linie tramwajowe i autobusowe przy jezdni, liczba miejsc postojowych, przebieg wjazdu i wyjazdu.
• Status prawny i właściciel— forma władania, dane z księgi wieczystej, obciążenia i służebności, zapisy MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy.
• Media i infrastruktura— potwierdzone warunki przyłączenia, parametry przyłączy, sposób ogrzewania i wentylacji (szczegóły w części o infrastrukturze technicznej).
• Bezpieczeństwo— dane o oświetleniu i utrzymaniu pasa drogowego, monitoringu, ogrodzeniu i podziale ruchu na placu.
• Kotwica najmu— kto dziś zajmuje obiekt, na jakiej podstawie i na jak długo; czy lokal użytkowy pełni funkcję generującą ruch przez cały rok.
• Potencjał inwestycyjny— stawki za metr w porównaniu z odcinkiem południowym Modlińskiej, poziom pustostanów, typowi najemcy i średnia długość umów.

Warto dopisać przy każdym punkcie źródło: ewidencję gruntów, geoportal, wypis z rejestru albo odpowiedź zarządcy. Checklista bez wskazania, skąd pochodzą dane, szybko przestaje być narzędziem, a staje się listą życzeń.

Potencjał inwestycyjny ul. Modlińskiej 164 w Warszawie

Dla inwestora liczy się dziś nie sam metr, a jakość najemcy, który go zajmuje. Odpowiedź jest tu konkretna: w budynku działa salon rowerowy Sprint-rowery — marka obecna na polskim rynku od ponad 30 lat, a sama ekspozycja liczy 700 rowerów. Takiego zaplecza nie urządza się na jeden sezon. To czytelny sygnał, że najemca zainwestował w lokal, a więc nie traktuje go jako tymczasowego przystanku.

Obrót napędzają kategorie premium: szosówki Trek Domane i Trek Madone, gravelowy Trek Checkpoint, MTB Trek Fuel EX, a do tego personalizacja Trek Project One. Równolegle pracuje serwis — przeglądy sezonowe i pogwarancyjne, naprawy bieżące, montaż akcesoriów, obsługa rowerów elektrycznych. Klient wraca tu kilka razy w roku, nie raz na kilka lat.

Co to zmienia w ocenie adresu na Białołęce?

• Przewidywalność najmu— operator z własnym wyposażeniem i rozpoznawalną marką negocjuje umowy na lata, co ułatwia prognozę przepływów.
• Rozproszenie ryzyka— handel, serwis i zaplecze magazynowe w jednym obiekcie nie zależą od jednej branży ani jednego sezonu.
• Niższy koszt zmiany najemcy— przygotowana infrastruktura techniczna obniża nakłady na kolejnego operatora z tej samej branży.

W skali dzielnicy taki obiekt plasuje się w segmencie usługowym o stałym popycie — i to on, a nie sam przebieg jezdni, decyduje o wartości nieruchomości przy ul. Modlińskiej 164 w Warszawie.